Byt alebo dom pri rozvode: vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov

V skratke: nehnuteľnosť nadobudnutá počas manželstva patrí spravidla do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Rozvodom BSM zaniká a treba ho vyporiadať – dohodou, ktorá sa pri nehnuteľnosti zapisuje vkladom do katastra, alebo súdom. Ak sa to do troch rokov nestane, nastupuje zákonná domnienka: nehnuteľnosť ostane bývalým manželom v podielovom spoluvlastníctve, každému polovica.

Čo patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov?

Do BSM patrí všetko, čo niektorý z manželov nadobudol počas manželstva, s výnimkami podľa Občianskeho zákonníka. Nepatrí doň najmä majetok získaný dedením alebo darom, veci slúžiace osobnej potrebe a veci vydané v reštitúcii. Ak teda jeden z manželov zdedil byt, je to jeho výlučný majetok, aj keď ho kúpil alebo zdedil počas manželstva. Na liste vlastníctva poznáte BSM tak, že manželia sú zapísaní spolu bez uvedenia podielov.

Čo sa stane s nehnuteľnosťou po rozvode?

BSM zaniká právoplatnosťou rozsudku o rozvode. Nehnuteľnosť však na katastri ostáva zapísaná na oboch, kým sa spoluvlastníctvo nevyporiada. Do vyporiadania ju bývalí manželia môžu predať len spoločne – podpísať musia obaja.

Ako sa vyporiada BSM dohodou?

Bývalí manželia uzavrú písomnú dohodu o vyporiadaní BSM, v ktorej si rozdelia majetok aj dlhy. Typicky si jeden ponechá byt a druhému vyplatí primeranú náhradu, alebo sa nehnuteľnosť predá a peniaze rozdelia. Pri nehnuteľnosti dohoda nadobúda účinnosť až vkladom do katastra, preto musí spĺňať náležitosti pre kataster (presný popis nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva, osvedčené podpisy). Pozrite Vklad do katastra: poplatky a lehoty.

Čo ak sa bývalí manželia nedohodnú?

Ktorýkoľvek z nich môže podať návrh na súd. Súd vychádza z toho, že podiely sú rovnaké, ale prihliada napríklad na to, ako sa kto staral o rodinu a majetok, a na potreby maloletých detí. Každý má právo žiadať náhradu toho, čo zo svojho výlučného majetku vynaložil na spoločný majetok, a naopak. Súdne konanie trvá dlho a stojí peniaze – dohoda je takmer vždy lacnejšia.

Čo sa stane, ak sa BSM nevyporiada do 3 rokov?

Ak do troch rokov od zániku BSM nedôjde k dohode ani k podaniu návrhu na súd, platí zákonná domnienka vyporiadania: nehnuteľnosti sú v podielovom spoluvlastníctve bývalých manželov a ich podiely sú rovnaké (každý 1/2). Na katastri sa to zapíše záznamom. Kto do nehnuteľnosti vložil viac, o výhodnejšie vyporiadanie tým spravidla príde. Ako potom predať polovicu, vysvetľuje článok Predaj spoluvlastníckeho podielu.

Čo so spoločnou hypotékou po rozvode?

Rozvod nemení zmluvu s bankou – ak ste hypotéku podpísali obaja, banka môže vymáhať celý dlh od ktoréhokoľvek z vás, bez ohľadu na to, čo ste si dohodli medzi sebou. Ak si byt ponecháva jeden z manželov, musí sa s bankou dohodnúť na prevzatí úveru alebo ho refinancovať na seba; banka pritom znova posúdi jeho príjem. Ak to nejde, ostáva predaj a splatenie úveru z kúpnej ceny – pozrite Kúpa so záložným právom.

Ako určiť hodnotu nehnuteľnosti pri vyporiadaní?

Pri dohode stačí, ak sa na cene zhodnete. Orientačne pomôžu porovnateľné ponuky a bezplatný odhad ceny. Pri spore alebo pri vyplácaní veľkej sumy sa oplatí znalecký posudok – súdnych znalcov podľa okresu nájdete v zozname Odborníci.

Je pri vyporiadaní BSM daň?

Samotné vyporiadanie BSM medzi bývalými manželmi nie je predajom tretej osobe a daň z príjmu sa z neho bežne neplatí. Ak nehnuteľnosť neskôr predáte, lehota 5 rokov na oslobodenie od dane sa posudzuje podľa toho, odkedy ste ju vlastnili – pri nejasnostiach sa poraďte s daňovým poradcom. Pozrite Daň z predaja nehnuteľnosti.

Mení niečo nový Občiansky zákonník?

Parlament v októbri 2026 schválil nový Občiansky zákonník s plánovanou účinnosťou od 1. júla 2027, ktorý upravuje aj majetkové vzťahy manželov. Na vyporiadania BSM zaniknuté do jeho účinnosti sa vzťahujú doterajšie pravidlá; pri rozvode po roku 2027 si overte aktuálne znenie. Prehľad zmien je v článku Nový Občiansky zákonník: dedenie, nájom a kúpa nehnuteľností.

Kde pripraviť dohodu a predaj?

Dohodu o vyporiadaní BSM s nehnuteľnosťou odporúčame dať pripraviť advokátovi alebo notárovi – chyba v nej môže znamenať zamietnutie vkladu. Ak sa rozhodnete nehnuteľnosť predať, inzerát pridáte zadarmo a kúpnu zmluvu pripravíte v generátore zmlúv.

Informácie sú všeobecné a zodpovedajú stavu k októbru 2026. Pri konkrétnom obchode odporúčame overiť aktuálne znenie predpisov a poradiť sa s advokátom, notárom alebo daňovým poradcom.