Kúpa bytu: kontrolný zoznam pred podpisom zmluvy

Kúpa bytu je pre väčšinu ľudí najväčší nákup v živote. Týchto desať bodov vám pomôže vyhnúť sa nepríjemným prekvapeniam.

Čo skontrolovať na liste vlastníctva?

• Vlastníkov – predávať musia všetci spoluvlastníci (aj manžel či manželka pri bezpodielovom spoluvlastníctve).
• Časť C – ťarchy: záložné právo banky, exekučné záložné právo, vecné bremená, predkupné práva.
• Plombu – znamená, že na nehnuteľnosti práve prebieha iné konanie (napríklad iný predaj).

List vlastníctva si pozriete bezplatne na katastrálnom portáli a overte ho tesne pred podpisom zmluvy znova.

Ako overiť, že byt nemá dlhy?

Požiadajte predávajúceho o potvrdenie od správcu alebo spoločenstva vlastníkov, že nie sú nedoplatky na zálohách a fonde prevádzky, údržby a opráv. Pri prevode bytu je to bežná súčasť dokumentácie.

Na čo sa pýtať pri obhliadke?

• Výška mesačných záloh a stav fondu opráv domu.
• Plánované opravy – zateplenie, výťahy, strecha, stúpačky – a či sa na ne bude brať úver.
• Či boli stavebné úpravy v byte (búranie priečok, presun kuchyne) ohlásené alebo povolené.
• Vlhkosť, plesne, stav okien, elektroinštalácie a rozvodov.
• Parkovanie, pivnica, hluk, orientácia na svetové strany.

Je bezpečné platiť zálohu alebo rezervačný poplatok?

Iba na základe písomnej zmluvy (rezervačnej alebo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve), v ktorej je jasne uvedené, kedy sa záloha vracia. Nikdy neposielajte peniaze za byt, ktorý ste nevideli, ani osobe, ktorej totožnosť a vlastníctvo ste si neoverili.

Ako bezpečne zaplatiť kúpnu cenu?

Využite notársku, advokátsku alebo bankovú úschovu. Peniaze sa predávajúcemu uvoľnia až po povolení vkladu vášho vlastníckeho práva do katastra. Pri hypotéke banka postupuje podobne.

Koľko stoja náklady na kúpu bytu navyše?

• Správny poplatok za vklad do katastra – 66 € papierovo alebo 33 € elektronicky (podrobnosti).
• Advokát alebo notár – zmluva, úschova, overenie podpisov (podľa rozsahu služby).
• Pri hypotéke znalecký posudok a poplatky banky.
• Sťahovanie, prepisy energií, poistenie nehnuteľnosti.

Na Slovensku sa neplatí daň z prevodu nehnuteľností – kupujúci teda neplatí žiadnu „daň z kúpy“.

Koľko si môžem požičať na hypotéku?

Banky posudzujú najmä príjem, výdavky a hodnotu nehnuteľnosti. Bežne požičajú do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, v obmedzenom počte prípadov až 90 %, a sledujú pomer splátok k príjmu aj celkový dlh k ročnému príjmu podľa pravidiel Národnej banky Slovenska. Orientačnú splátku si vypočítate v hypotekárnej kalkulačke.

Čo urobiť po kúpe bytu?

• Podať priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára nasledujúceho roka.
• Prepísať energie, oznámiť zmenu vlastníka správcovi, zmeniť trvalý pobyt.
• Uzavrieť poistenie nehnuteľnosti (pri hypotéke ho vyžaduje banka).

Informácie sú všeobecné a zodpovedajú stavu k októbru 2026. Pri konkrétnom obchode odporúčame overiť aktuálne znenie predpisov a poradiť sa s advokátom, notárom alebo daňovým poradcom.