Daň z predaja nehnuteľnosti: kedy ju platíte a kedy nie

Či z predaja nehnuteľnosti zaplatíte daň, závisí najmä od toho, ako dlho ste ju vlastnili. Pre fyzické osoby (nie podnikateľov) platí jednoduché pravidlo piatich rokov.

Kedy je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane?

Príjem z predaja bytu, domu či pozemku je od dane z príjmov oslobodený, ak od jeho nadobudnutia do predaja uplynulo viac ako 5 rokov. Lehota sa počíta od dňa, keď vám vzniklo vlastnícke právo – pri kúpe je to deň povolenia vkladu do katastra, nie deň podpisu zmluvy. Ak je príjem oslobodený, nemusíte ho uvádzať v daňovom priznaní ani platiť zdravotné odvody.

Ako je to pri zdedenej nehnuteľnosti?

Ak ste nehnuteľnosť zdedili v priamom rade (po rodičoch, starých rodičoch, deťoch) alebo po manželovi či manželke, do 5-ročnej lehoty sa započítava aj doba, počas ktorej ju vlastnil poručiteľ. Ak teda rodič vlastnil byt 10 rokov, môžete ho predať hneď po skončení dedičského konania bez dane. Pri dedení mimo priameho radu (napríklad po súrodencovi) plynie 5-ročná lehota až od vášho nadobudnutia.

A pri darovaní?

Pri darovaní plynie lehota piatich rokov od nadobudnutia darom – doba vlastníctva darcu sa nezapočítava. Ak potrebujete predať skôr, poraďte sa s daňovým poradcom ešte pred darovaním.

Ako sa vypočíta daň, ak predám skôr ako po 5 rokoch?

Zdaňuje sa iba zisk, nie celá predajná cena:

• príjem z predaja (kúpna cena),
• mínus nadobúdacia cena (za koľko ste nehnuteľnosť kúpili; pri dedení hodnota z osvedčenia o dedičstve alebo znaleckého posudku podľa zákona),
• mínus preukázateľné výdavky – napríklad zhodnotenie nehnuteľnosti, poplatky za vklad, provízia realitnej kancelárie, náklady na zmluvu.

Zo zisku sa platí daň z príjmov fyzických osôb (základná sadzba 19 %, pri vysokých príjmoch vyššia) a zároveň zdravotné odvody, ktoré vyrubí zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní. Ak je výsledok záporný (predali ste lacnejšie, ako ste kúpili), daň neplatíte – stratu si však nemôžete odpočítať od iných príjmov.

Dokedy treba podať daňové priznanie?

Ak príjem z predaja nie je oslobodený, podávate daňové priznanie typu B do 31. marca nasledujúceho roka. Lehotu si môžete oznámením správcovi dane predĺžiť o 3 mesiace (pri príjmoch zo zahraničia až o 6 mesiacov). Do rovnakého termínu treba daň aj zaplatiť.

Platí stále pravidlo o trvalom pobyte?

Nie. Staršie pravidlo, podľa ktorého bol predaj oslobodený pri dvojročnom trvalom pobyte, už roky neplatí. Rozhoduje iba doba vlastníctva.

Platí sa daň aj z predaja nehnuteľnosti v obchodnom majetku?

Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku živnostníka, lehota 5 rokov plynie až od jej vyradenia z obchodného majetku. Tu odporúčame poradiť sa s daňovým poradcom.

Informácie sú všeobecné a zodpovedajú stavu k októbru 2026. Pri konkrétnom obchode odporúčame overiť aktuálne znenie predpisov a poradiť sa s advokátom, notárom alebo daňovým poradcom.