Ekonóm Baláž: na nehnuteľnosti sa dá aj prerobiť, v niektorých regiónoch ceny už klesajú

Budú ceny bytov rásť donekonečna? V relácii Na rovinu na kanáli Aktuality.sk o tom hovoril ekonóm Slovenskej akadémie vied Vladimír Baláž. Rozhovor sa neskôr venuje aj migrácii a ekonomike, v tomto zhrnutí sa sústreďujeme na časť o nehnuteľnostiach. Celé video nájdete na YouTube.

Dá sa na nehnuteľnostiach prerobiť?

Áno, hovorí Baláž, ak sa pozeráte na reálne ceny, teda po započítaní inflácie. Spotrebiteľské ceny podľa neho za roky 2021 až 2025 kumulatívne vzrástli o 38 %. Ak ste teda v roku 2021 kúpili byt za 100 000 eur a v roku 2025 ho predali za 120 000, na papieri ste zarobili 20 000. V skutočnosti ste však za tieto peniaze kúpili menej, ako ste mohli kúpiť pôvodnou sumou.

„My ekonómovia sa nepozeráme na takzvané nominálne ceny. To sú tie, čo vidíte na výkladke, ale na reálne ceny.“ – Vladimír Baláž

Pripomína aj históriu. Po vstupe do EÚ ceny prudko vzrástli, po kríze v roku 2008 padli a nominálne sa na pôvodnú úroveň vrátili až okolo roku 2019. Podľa Baláža bol trh minimálne polovicu svojej doby v recesii, len si najlepšie pamätáme posledné roky.

Prečo sú byty také drahé?

Baláž hovorí, že na Slovensku rastú reálne mzdy a na trhu práce má dnes navrch zamestnanec. Ľudia majú viac peňazí a sú ochotní zaplatiť viac, čo sa premieta do cien. Bratislava je osobitný prípad: ponúka prácu, blízkosť Viedne aj letisko, a pritom je tam podľa ekonóma malá ponuka nových bytov. Príčiny vidí v dlhých stavebných konaniach, nevyčlenených pozemkoch a slabej podpore výstavby.

Zaujímavé je jeho tvrdenie, že Bratislava je stále „relatívne prázdna“. Na rozlohe približne 374 km² v nej podľa neho býva okolo 460 000 prihlásených obyvateľov, s dochádzajúcimi asi 600 000. Miesto na výstavbu teda podľa neho je, otázkou je, ako ho využiť.

Klesnú ceny nehnuteľností kvôli demografii?

Strašenie demografickou krízou považuje Baláž za prehnané. Keď sa v roku 1961 narodil, žilo na Slovensku podľa neho asi 4,2 milióna ľudí, dnes je to 5,5 milióna a aj v pesimistickom scenári by to okolo roku 2060 malo byť asi 5 miliónov. Krajina teda nevymrie, len zostarne.

Ceny však podľa neho závisia od polohy, a tam sú veľké rozdiely. Demografické prognózy SAV ukazujú, že niektoré okresy sa budú vyľudňovať rýchlejšie, najmä niektoré oblasti na juhu stredného a na východe Slovenska. Rozhoduje kombinácia prirodzeného úbytku a odchodu ľudí za prácou.

„Nebudú. Už klesajú.“ – Baláž na otázku, či v regiónoch, z ktorých ľudia odchádzajú, budú klesať ceny

V Bratislave naopak čaká dlhodobý rast. Nie bez výkyvov, ale tam, kde je veľký dopyt, budú podľa neho aj vyššie ceny.

Je kúpa bytu investícia, alebo spotreba?

Baláž rozlišuje dve situácie. Ak si kupujete byt na vlastné bývanie, je to podľa neho skôr spotreba, podobne ako auto. Vtedy je rozumné kúpiť bez ohľadu na momentálnu cenu, pretože inflácia časom rozdiely zmaže a pomáha aj pri splácaní dlhu. Úplne iná situácia je, keď kupujete byt na prenájom alebo špekulujete na rast ceny. Upozorňuje, že o nehnuteľnosť sa treba starať, na čo ľudia pri rozbiehaní „bytového biznisu“ často zabúdajú.

O zdaňovaní investičných bytov hovorí, že je ťažké ich definovať. Mnohí majú byt po rodičoch, ktorý využívajú ako chatu. Prísnejšie pravidlá by sa podľa neho dali obísť cez firmy. Ako najlepšie riešenie vidí zvýšiť ponuku bytov, teda vyčleniť pozemky a podporiť výstavbu, napríklad s podielom bytov s regulovaným nájomným.

Praktické rady z rozhovoru

• Počítajte reálne. Pri zhodnotení nehnuteľnosti porovnávajte rast ceny s infláciou za rovnaké obdobie.
• Poloha je základ. Dom v regióne, z ktorého ľudia odchádzajú, môže strácať hodnotu aj vtedy, keď ceny v krajských mestách rastú.
• Na vlastné bývanie nečakajte na ideálnu cenu. Ak byt potrebujete a splátku unesiete, Baláž odporúča kupovať.
• Pri investičnom byte rátajte s prácou a nákladmi, nielen s nájomným.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich?

Predávajúci v regiónoch s ubúdajúcim obyvateľstvom by mali cenu stanoviť realisticky a nepočítať s tým, že sa trh vždy zdvihne. Pomôže článok Ako určiť predajnú cenu bytu a prehľad cien nehnuteľností podľa lokalít. Kupujúci na vlastné bývanie môžu porovnať možnosti v článku Dom alebo byt: čo kúpiť. Ak predávate, inzerát môžete pridať zadarmo.

Článok je redakčné zhrnutie videa „NA ROVINU s Vladimírom Balážom: Na nehnuteľnosti môžete aj prerobiť“ z YouTube kanála Aktuality.sk (31. 7. 2026). Tvrdenia sú výroky autorov videa, nezávisle sme ich neoverovali.