Ceny bytov september 2026: krajské mestá, 2- a 3-izbové byty

Q: Čo z toho vyplýva pre kupujúcich a predávajúcich?

Kupujúci majú v niektorých mestách mierne lepšiu pozíciu pri vyjednávaní, najmä pri novších bytoch v Trenčíne, Banskej Bystrici či Nitre, kde ceny v septembri klesli. Pred obhliadkou si pozrite náš kontrolný zoznam pri kúpe bytu. Predávajúci by mali cenu nastaviť podľa porovnateľných ponúk v okolí. Pomôže odhad ceny nehnuteľnosti, prehľad cien nehnuteľností a článok Ako určiť predajnú cenu bytu. Byt môžete ponúknuť bez poplatku za inzerát – aktuálna ponuka je vo výpise byty na predaj. Zdroj: Realitný barometer – september 2026, realitnaunia.sk (ponukové ceny bytov v krajských mestách k 30. 9. 2026). Údaj o úrokových sadzbách: Národná banka Slovenska, citované v barometri.

V skratke: Priemerná cena bytov v ôsmich krajských mestách klesla v septembri 2026 oproti augustu o 0,5 % na 3 479 € za m² (z 3 498 €). Medziročne sú byty stále drahšie o 8,4 %, za dva roky o 22,2 %. Najdrahšie zostávajú novšie dvojizbové byty v Bratislave (5 275 €/m²), najlacnejšie staršie trojizbové byty v Trenčíne (2 363 €/m²). Podľa autorov prehľadu nejde o začiatok zlacňovania.

Koľko stoja byty v jednotlivých mestách?

Priemerné ceny k 30. septembru 2026 v eurách za m², v zátvorke zmena oproti augustu:

Mesto	2-izb. staršie	2-izb. novšie	3-izb. staršie	3-izb. novšie
Bratislava	4 429 (+1,6 %)	5 275 (+0,1 %)	4 001 (+0,4 %)	4 887 (0,0 %)
Košice	3 755 (+1,2 %)	4 494 (+1,3 %)	3 331 (−0,7 %)	4 160 (+3,6 %)
Trnava	3 302 (+1,9 %)	4 053 (+2,4 %)	2 927 (−0,5 %)	3 603 (+0,4 %)
Banská Bystrica	3 215 (+0,2 %)	3 873 (−1,9 %)	2 886 (−1,3 %)	3 630 (+0,3 %)
Žilina	3 137 (−0,6 %)	3 698 (+0,1 %)	2 911 (+1,1 %)	3 363 (+5,8 %)
Prešov	3 054 (0,0 %)	3 149 (−1,5 %)	2 653 (+1,8 %)	2 912 (+1,3 %)
Nitra	2 789 (−0,3 %)	3 661 (−1,2 %)	2 442 (−0,2 %)	3 194 (+2,9 %)
Trenčín	2 627 (+0,7 %)	3 181 (−3,9 %)	2 363 (−0,8 %)	3 324 (−3,1 %)

Ide o ceny z ponúk, nie o skutočné predajné ceny. Pri konkrétnom byte rozhoduje lokalita, poschodie, stav a energetická trieda.

Znamená septembrový pokles, že byty zlacnejú?

Podľa autorov prehľadu nie. Jeden mesiac s miernym poklesom neznamená obrat – situácia sa podľa nich líši od roku 2022, keď ceny po prudkom raste klesali. Priestor na zlacnenie obmedzuje slabá ponuka nových bytov: výstavba je na najnižšej úrovni za vyše dve desaťročia, o čom sme písali v článku bytová výstavba v 2. štvrťroku 2026. Dopyt podľa autorov podporujú aj dotované ceny energií.

Akú úlohu hrajú hypotéky?

Medziročný rast cien spomaľuje (v auguste bol 8,9 %, v septembri 8,4 %) aj preto, že hypotéky zdraželi. Prehľad uvádza údaj NBS, podľa ktorého bola priemerná sadzba nových úverov na bývanie v auguste 3,73 % oproti 3,36 % v marci. V októbri banky sadzby ďalej upravovali – prehľad nájdete v článku hypotéky v októbri 2026. Splátku si overte v hypotekárnej kalkulačke.

Čo z toho vyplýva pre kupujúcich a predávajúcich?

Kupujúci majú v niektorých mestách mierne lepšiu pozíciu pri vyjednávaní, najmä pri novších bytoch v Trenčíne, Banskej Bystrici či Nitre, kde ceny v septembri klesli. Pred obhliadkou si pozrite náš kontrolný zoznam pri kúpe bytu.
Predávajúci by mali cenu nastaviť podľa porovnateľných ponúk v okolí. Pomôže odhad ceny nehnuteľnosti, prehľad cien nehnuteľností a článok Ako určiť predajnú cenu bytu.
Byt môžete ponúknuť bez poplatku za inzerát – aktuálna ponuka je vo výpise byty na predaj.

Zdroj: Realitný barometer – september 2026, realitnaunia.sk (ponukové ceny bytov v krajských mestách k 30. 9. 2026). Údaj o úrokových sadzbách: Národná banka Slovenska, citované v barometri.