Krátkodobý nájom (zákon 98/2014) vs. nájom podľa OZ

V skratke: krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. sa uzatvára len na dobu určitú (najviac 2 roky, predĺžiť sa dá dvakrát), zábezpeka môže byť najviac trojnásobok mesačnej platby a prenajímateľ môže nájom ukončiť rýchlejšie. Nájom podľa Občianskeho zákonníka môže byť aj na dobu neurčitú, ale prenajímateľ ho môže vypovedať len z dôvodov podľa § 711.

Porovnanie v tabuľke

	Krátkodobý nájom (zákon 98/2014)	Nájom bytu (Občiansky zákonník)
Doba nájmu	len určitá, najviac 2 roky; predĺžiť najviac dvakrát o 2 roky	určitá aj neurčitá
Zábezpeka	najviac 3-násobok mesačného nájomného a úhrad (§ 5)	podľa dohody
Výpoveď prenajímateľa	napr. neplatenie dlhšie ako 2 mesiace, poškodzovanie bytu, nedoplnenie zábezpeky (§ 7)	len z dôvodov § 711 OZ (napr. neplatenie viac ako 3 mesiace)
Výpovedná lehota	najmenej 1 mesiac, pri neplatení či poškodzovaní 15 dní	3 mesiace od prvého dňa nasledujúceho mesiaca
Nevypratanie bytu	prenajímateľ môže zadržať veci nájomcu (§ 8)	riešenie súdnou cestou
Povinné náležitosti	§ 3 ods. 3 vrátane opisu závad a vyhlásenia nájomcu	§ 686 OZ

Kedy zvoliť krátkodobý nájom

Ak prenajímate vlastný byt a chcete mať istotu, že ho po skončení zmluvy dostanete späť a pri problémovom nájomcovi budete môcť konať rýchlo. Zmluva musí byť písomná a obsahovať všetky náležitosti podľa § 3 ods. 3 zákona – údaje o stranách, predmet a rozsah nájmu, výšku nájomného a úhrad, opis stavu bytu a známych závad, dobu nájmu a vyhlásenie nájomcu, že vie, že zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona. Zákon tiež počíta s registráciou zmluvy podľa osobitného predpisu – ak ju prenajímateľ nesplní, uplatnia sa na výpoveď aj ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 3 ods. 5).

Krátkodobý nájom sa nevzťahuje napríklad na obecné, družstevné či služobné byty (§ 1 ods. 2).

Kedy nájom podľa Občianskeho zákonníka

Ak chcete dlhodobý vzťah na neurčito a nevadí vám prísnejšia ochrana nájomcu. Zmluva musí obsahovať označenie bytu a rozsahu užívania, výšku nájomného a úhrad za služby alebo spôsob ich výpočtu (§ 686 OZ). Drobné opravy hradí nájomca, ak sa nedohodne inak (§ 687 ods. 2).

Na čo nezabudnúť pri oboch

Odovzdávací protokol so stavmi meradiel a zoznamom vybavenia – je podkladom pri vracaní zábezpeky.
Daň z príjmu z prenájmu – viac v článku Ako prenajať byt.
Podnájom len s písomným súhlasom prenajímateľa (§ 719 OZ, § 3 ods. 4 zákona 98/2014).

Zmluvy na počkanie

Na MojeReality.sk si vygenerujete zmluvu o krátkodobom nájme bytu (s kontrolou doby nájmu a výšky zábezpeky podľa zákona) aj klasickú nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, zmluvu o podnájme, dohodu o skončení nájmu a odovzdávací protokol. Byt na prenájom inzerujete zadarmo.

Časté otázky

Môžem zmeniť bežnú nájomnú zmluvu na krátkodobý nájom?

Áno, novou zmluvou, ktorá spĺňa všetky náležitosti zákona č. 98/2014 Z. z. a obe strany ju podpíšu. Nájomca musí výslovne vyhlásiť, že vie, že ide o krátkodobý nájom.

Musí prenajímateľ vrátiť zábezpeku?

Pri krátkodobom nájme nevyčerpanú časť najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal a vysporiadal nároky (§ 5 ods. 3), ak sa strany nedohodli inak.

Informácie sú všeobecné a zodpovedajú stavu k októbru 2026. Pri konkrétnom obchode odporúčame overiť aktuálne znenie predpisov a poradiť sa s advokátom, notárom alebo daňovým poradcom.