NBS mení pravidlá hypoték: mladí dostanú až 90 %, investori s tretím bytom si priplatia

Od budúceho roka sa menia pravidlá, podľa ktorých banky poskytujú hypotéky. V podcaste Aktuality Nahlas na kanáli Aktuality.sk ich vysvetľoval Marek Ličák, riaditeľ odboru finančnej stability Národnej banky Slovenska. Okrem samotných zmien hovoril aj o tom, prečo NBS sleduje živnostníkov a ľudí s viacerými bytmi a v akej fáze je podľa neho realitný trh. Celý rozhovor si môžete pozrieť vo videu na YouTube.

Čo sa mení pri hypotékach pre mladých?

Základná hranica LTV, teda pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, zostáva pre väčšinu klientov na 80 %. NBS však chce viac rozlíšiť dve skupiny. Prvou sú mladí ľudia do 35 rokov, ktorí nevlastnia žiadnu nehnuteľnosť. Pre nich sa limit zvyšuje z 80 na 90 %.

Moderátor to v rozhovore ukázal na jednoduchom príklade: pri byte za 100 000 eur môže mladý kupujúci teoreticky dostať úver až 90 000 eur namiesto doterajších 80 000. Ličák zdôraznil, že NBS stanovuje len maximum a o konkrétnej výške úveru rozhoduje každá banka sama.

„Ale to, čo chceme robiť, chceme viac diferencovať vybrané skupiny.“ – Marek Ličák, NBS

Prečo sa sprísňuje financovanie investičných bytov?

Druhou skupinou sú klienti, ktorí pri žiadosti o hypotéku už vlastnia tri a viac nehnuteľností na bývanie. Pre nich sa pravidlá naopak sprísnia. NBS teraz vďaka prepojeniu úverového registra s údajmi z katastra vie, koľko bytov a domov jednotliví dlžníci vlastnia. Chaty a iné rekreačné objekty sa do toho podľa Ličáka nerátajú.

Hranicu tri nehnuteľnosti zvolili zámerne. Pri dvoch ide často o zdedený alebo spoluvlastnený majetok, pri troch a viac už podľa Ličáka ide skôr o cielené nákupy. Hovorí, že ide len o hrubý odhad, ktorý bankám šetrí zložité zisťovanie, čo ľudia s bytmi robia.

Prečo sú takíto klienti rizikovejší, hoci majú v priemere vyššie príjmy? Ličák uviedol dva dôvody:

• Kolísanie cien – podľa skúseností zo zahraničia títo kupujúci v dobrých časoch nakupujú a ženú ceny hore, v kríze zas predávajú ako prví.
• Ochota splácať – kto býva v byte s hypotékou, urobí všetko pre to, aby splácal. Pri byte na prenájom alebo prázdnom byte to podľa neho až také samozrejmé nie je. Takíto dlžníci majú navyše pre vysoké dlhy horšie ukazovatele, napríklad pomer splátok k príjmu.

NBS to opisuje ako preventívne opatrenie, nie ako reakciu na akútny problém. Prísnejšie pravidlá pre investorov vytvorili v portfóliách bánk priestor na uvoľnenie pre mladých tak, aby celkové riziko zostalo približne rovnaké.

Prečo NBS sleduje hypotéky živnostníkov?

Živnostníci majú podľa Ličáka na hypotékach väčší podiel, než aký majú v ekonomike. Pri zamestnancovi si banka overí príjem v Sociálnej poisťovni, pri živnostníkovi vychádza z tržieb a daňových priznaní, a tie nemusia ukázať skutočnú finančnú situáciu. Pri porovnaní príjmov uvedených v žiadostiach s reálnymi výkazmi vraj NBS našla „obrovský rozdiel“. Hneď nič meniť nechce, s bankami o tom zatiaľ diskutuje.

Je na trhu realitná bublina?

Ličák bublinu nevidí, ale hovorí, že cyklus sa podľa neho pomaly otáča. Medziročný rast cien sa spomaľuje a v Bratislave je podľa jeho slov už len okolo 8 %. Sadzby rastú, nálada na trhu sa mení a reálne príjmy výrazne nerastú. Moderátor to prirovnal k babiemu letu a Ličák s tým súhlasil.

Hypotéky sa podľa neho aj počas posledných kríz správali „vynikajúco“: podiel zlyhaných úverov sa drží okolo 1 %, pri živnostníkoch je o niečo vyšší. Rozhodujúci je trh práce. Kým nerastie nezamestnanosť, mali by byť hypotéky stabilné.

Oplatí sa mladým s kúpou čakať na nové pravidlá?

NBS zatiaľ nevidí, že by mladí kúpu vo veľkom odkladali. Pri rozhodovaní sa oplatí myslieť na tieto veci:

• Vyššie LTV znamená vyšší úver aj vyššiu splátku. Menej vlastných peňazí neznamená lacnejšie bývanie.
• Banka nemusí dať maximum. Pýtajte sa vo viacerých bankách, za akých podmienok 90 % ponúknu.
• Rátajte s ďalšími nákladmi. Popri vlastných zdrojoch treba peniaze aj na poplatky, odhad, vklad do katastra či zariadenie bytu.
• Investori s viacerými bytmi by si mali vopred preveriť, koľko vlastných zdrojov budú po novom potrebovať.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich?

Pre mladých kupujúcich prvého bytu je to dobrá správa, prah vstupu sa zníži. Ceny to podľa NBS výrazne neovplyvní a trh sa skôr ochladzuje, takže kupujúci majú viac času vyberať. Prehľad nákladov okrem kúpnej ceny nájdete v kalkulačke nákladov pri kúpe, postup výberu bytu v kontrolnom zozname pri kúpe bytu. Kto uvažuje o ďalšom byte na prenájom, mal by si rátať výnos aj s prísnejším financovaním, napríklad v kalkulačke výnosnosti prenájmu. Ponuky bytov nájdete v sekcii byty na predaj.

Článok je redakčné zhrnutie videa „Na realitný trh prichádza babie leto. NBS sa viac pozerá na živnostníkov a investičné byty“ z YouTube kanála Aktuality.sk (1. 10. 2026). Tvrdenia sú výroky autorov videa, nezávisle sme ich neoverovali.