Koľko stojí kúpa a predaj nehnuteľnosti: všetky poplatky a náklady (2026)

V skratke: na Slovensku neexistuje daň z prevodu nehnuteľností, takže vedľajšie náklady pri kúpe sú v porovnaní s inými krajinami nízke. Kupujúci platí najmä vklad do katastra (66 € papierovo, 33 € elektronicky), pri hypotéke znalecký posudok a poistenie. Predávajúci platí energetický certifikát, overenie podpisu, prípadne províziu realitnej kancelárii a daň z predaja, ak nehnuteľnosť vlastnil 5 rokov alebo menej.

Aké poplatky platí kupujúci?

• Návrh na vklad do katastra – 66 € v listinnej podobe, 33 € elektronicky; za urýchlené konanie vyšší poplatok. Poplatok platí ten, kto návrh podáva, ak sa strany nedohodnú inak. Pozrite Vklad do katastra: poplatky a lehoty.
• Úschova kúpnej ceny – odmena notára podľa vyhlášky, advokáta podľa dohody, banková úschova podľa sadzobníka banky. Často sa delí na polovicu. Pozrite Notárska úschova a overenie podpisu.
• Znalecký posudok pre banku pri hypotéke – orientačne 150 – 300 € pri byte, pri dome viac. Niektoré banky pri bytoch akceptujú aj lacnejšie ocenenie. Pozrite Znalecký posudok na byt a dom.
• Poistenie nehnuteľnosti – pri hypotéke ho banka vyžaduje a poistné plnenie sa viaže v jej prospech.
• Vklad záložného práva banky – ďalší návrh na vklad, ak ho banka nepodáva na vlastné náklady.
• Kúpna zmluva – vzor z generátora, autorizácia advokátom alebo notárska zápisnica podľa toho, kto zmluvu pripravuje.
• Daň z nehnuteľností – platí sa obci každý rok; priznanie podáte do 31. januára roka nasledujúceho po kúpe. Pozrite Daň z nehnuteľností po kúpe.

Všetky náklady na konkrétnu kúpu spočítate v kalkulačke Náklady pri kúpe nehnuteľnosti.

Aké poplatky platí predávajúci?

• Energetický certifikát – pri predaji budovy alebo bytu povinný, cenu určuje certifikátor podľa veľkosti a podkladov. Pozrite Energetický certifikát pri predaji a prenájme.
• Osvedčenie podpisu na kúpnej zmluve – na matrike správny poplatok 2 € za podpis, u notára odmena podľa vyhlášky. Ak zmluvu autorizuje advokát, osobitné osvedčenie netreba.
• Predčasné splatenie hypotéky – ak je na nehnuteľnosti úver, pozrite Kúpa so záložným právom.
• Provízia realitnej kancelárie – ak predávate cez realitku, bežne 3 až 5 % z ceny, často navyše s DPH. Pri byte za 150 000 € to je 4 500 až 7 500 €. Ak predávate sami, odpadá – pozrite Ako predať byt bez realitky.
• Inzercia – na MojeReality.sk zadarmo a bez limitu inzerátov; platené sú len voliteľné zviditeľnenia.
• Daň z príjmu z predaja – len ak od nadobudnutia neuplynulo viac ako 5 rokov; zdaňuje sa zisk, nie celá cena. Pozrite Daň z predaja nehnuteľnosti.

Platí sa na Slovensku daň z prevodu nehnuteľnosti?

Nie. Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností bola na Slovensku zrušená v roku 2005. Pri kúpe tak neplatíte percentá z ceny štátu – len poplatky za konkrétne úkony (vklad, overenie podpisu) a služby, ktoré si zvolíte.

Koľko percent z ceny tvoria vedľajšie náklady?

Pri kúpe bytu bez hypotéky a bez realitky sú vedľajšie náklady kupujúceho zvyčajne pod 1 % ceny – desiatky až nízke stovky eur. S hypotékou a úschovou sa dostanete na niekoľko stoviek eur. Najväčšou položkou na strane predávajúceho býva provízia realitnej kancelárie, ak ju využije.

Prechádza fond opráv na kupujúceho?

Áno, peniaze vo fonde prevádzky, údržby a opráv patria domu a pri predaji sa predávajúcemu nevracajú. Kupujúci za ne neplatí osobitne, ale pred kúpou si overte, či sú vo fonde a aké opravy sa chystajú. Pozrite Fond prevádzky, údržby a opráv.

Ako na poplatkoch ušetriť?

• Podajte návrh na vklad elektronicky – poplatok je polovičný.
• Podpis si dajte osvedčiť na matrike, nie u notára, ak nepotrebujete ďalšie služby.
• Kúpnu, rezervačnú aj nájomnú zmluvu si pripravte v generátore zmlúv – náhľad je zadarmo, hotový dokument stojí 9,90 €.
• Predávajte bez realitky a inzerujte zadarmo – ušetríte províziu.
• Ponuky odborníkov (certifikát, znalec, geodet) porovnajte cez jeden dopyt odborníkom vo vašom okrese.

Informácie sú všeobecné a zodpovedajú stavu k októbru 2026. Pri konkrétnom obchode odporúčame overiť aktuálne znenie predpisov a poradiť sa s advokátom, notárom alebo daňovým poradcom.