Darovanie bytu alebo domu: darovacia zmluva, dane a na čo si dať pozor

V skratke: Darovanie nehnuteľnosti na Slovensku nepodlieha žiadnej dani, daň z darovania bola zrušená v roku 2004 a platí to medzi príbuznými aj cudzími ľuďmi. Potrebujete písomnú darovaciu zmluvu s úradne overenými podpismi a vklad do katastra. Pozor na predaj: ak obdarovaný nehnuteľnosť predá skôr ako po 5 rokoch od darovania, zisk z predaja sa zdaňuje. Doba, počas ktorej ju vlastnil darca, sa nezapočítava.

Čo musí obsahovať darovacia zmluva?

• presné označenie darcu a obdarovaného (meno, dátum narodenia, rodné číslo, adresa),
• označenie nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva: katastrálne územie, číslo LV, parcela, pri byte číslo bytu, vchodu a podiel na spoločných častiach domu,
• prehlásenie darcu, že nehnuteľnosť daruje, a obdarovaného, že dar prijíma,
• informáciu o ťarchách (záložné právo, vecné bremeno), ak sú na liste vlastníctva zapísané,
• pri byte aj potvrdenie správcu o nedoplatkoch, ak ho kataster vyžaduje.

Podpisy musia byť úradne osvedčené (na matrike, u notára) alebo zmluvu autorizuje advokát. Darca si v zmluve môže vyhradiť vecné bremeno doživotného užívania, aby v byte mohol bývať aj naďalej.

Koľko stojí prepis darovaním?

• Návrh na vklad do katastra: 66 € v listinnej podobe, 33 € elektronicky. Urýchlené konanie do 15 dní je drahšie. Podrobnosti v článku vklad do katastra.
• Overenie podpisov na matrike alebo u notára, prípadne odmena advokáta za zmluvu.
• Znalecký posudok nie je povinný, oplatí sa však, ak chce obdarovaný nehnuteľnosť neskôr predať. Hodnota v čase darovania mu pomôže pri výpočte dane. Viac v článku znalecký posudok na byt a dom.

Musí obdarovaný platiť daň z príjmu?

Za samotný dar nie. Daň môže prísť až pri predaji. Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený, ak od nadobudnutia uplynulo viac ako 5 rokov. Pri darovaní sa táto lehota počíta odo dňa, keď vlastníctvo nadobudol obdarovaný, teda od povolenia vkladu. Je to rozdiel oproti dedeniu v priamom rade, kde sa do 5 rokov započítava aj doba vlastníctva poručiteľa (viac v článku predaj zdedenej nehnuteľnosti). Ako sa daň počíta, vysvetľuje článok Daň z predaja nehnuteľnosti.

Musí obdarovaný podať priznanie k dani z nehnuteľností?

Áno. Ako každý nový vlastník podáva priznanie obci do 31. januára roka nasledujúceho po povolení vkladu. Daň za rok, v ktorom sa darovalo, platí ešte darca (rozhoduje vlastník k 1. januáru). Viac v článku kto platí daň z nehnuteľností pri zmene vlastníka.

Na čo si dať pozor?

• Darovanie sa nedá jednoducho vziať späť. Darca môže dar žiadať späť len vo výnimočných prípadoch, napríklad ak sa obdarovaný k nemu alebo jeho rodine správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy.
• Nehnuteľnosť so záložným právom sa spravidla dá darovať len so súhlasom banky, úverové zmluvy to zvyčajne vyžadujú.
• Darovanie a dlhy: ak má darca dlhy, veritelia môžu darovanie napadnúť.
• Dedičstvo: darovanie jednému z detí môže ovplyvniť neskoršie dedičské konanie, keďže sa na dar môže prihliadať pri vyrovnaní medzi dedičmi.

Pri väčšej hodnote alebo zložitejších rodinných vzťahoch sa oplatí poradiť s advokátom alebo notárom.

Ak sa namiesto darovania rozhodnete nehnuteľnosť predať, inzerát na MojeReality.sk pridáte zadarmo.

Zdroje: Daň z darovania nehnuteľnosti 2026 – Advokátska kancelária Aksamec; zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (§ 9 ods. 1), Slov-Lex; Občiansky zákonník (§ 628 až 630, darovacia zmluva). Článok má informatívny charakter a nenahrádza právnu radu.